Średnio co dziesiąta niedozwolona klauzula w rejestrze Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczy rynku nieruchomości. Tylko w minionym roku zostało zakwestionowanych 297 postanowień oraz zostały wydane przez Prezes UOKiK aż 44 decyzje dotyczące przedsiębiorców budujących i sprzedających nowe mieszkania. Najczęstszy problem – stosowanie w umowach niedozwolonych postanowień przez deweloperów.
Klauzule abuzywne
Klauzule abuzywne (inaczej niedozwolone postanowienia umowne) to według kodeksu cywilnego [dalej k.c] – postanowienia umowy zawieranej z konsumentem kształtujące jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszające jego interesy, które jeżeli nie zostały z konsumentem uzgodnione indywidualnie nie są wobec niego wiążące (art. 3851 k.c).
Niedozwolone postanowienia umowne wskazane w sposób kazuistyczny w k.c (art. 3853) jak i te wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Prezesa UOKiK. - nie mają mocy prawnej (nie wiążą konsumenta), co wynika z samego prawa bez potrzeby kierowania przez konsumenta powództwa do sądu.
Charakter prawny umowy (zobacz wzór faktury korygującej) deweloperskiej
Zdarza się, że przygotowany przez przedsiębiorcę (dewelopera) formularz umowy zawiera klauzule wprowadzone do stosowania z góry, bez jakiejkolwiek możliwości ich negocjowania przez klientów.
Charakter prawny umowy deweloperskiej (umowa nienazwana) utrudnia dokonywanie kontroli zawartych w umowie postanowień pod kątem stosowania niedozwolonych postanowień umownych – zwłaszcza przez konsumenta. W kwestii charakteru prawnego umowy deweloperskiej wypowiedział się Sąd (www.komornikolesno.pl/kontakt/) Najwyższy w wyroku z dnia 9 lipca 2003 roku (sygn. akt: IV CKN 305/2001), który uznał, że „umowa deweloperska, określana także jako umowa realizatorska, nie jest umową nazwaną, także na gruncie art. 9 u.w.l.[ustawy o własności lokali]. Jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi (…)”. Jest to umowa której zasadnicze elementy zostały ukształtowane w praktyce obrotu prawno‐gospodarczego. Swoboda umów, brak definicji legalnej umowy deweloperskiej oraz przewaga przedsiębiorców w relacjach z konsumentami – sprzyja konstruowaniu przez deweloperów szkodzących konsumentom klauzul umownych.
Jak wynika z analiz UOKiK - najczęściej występującą w obrocie prawnym postacią umowy deweloperskiej jest umowa przedwstępna. Często w obrocie konsumenckim występują również wzorce umów deweloperskich w postaci typowej umowy o roboty budowlane, oraz umowy rezerwacyjnej.
Jaka jest zatem możliwość kontroli takich postanowień umownych?
Po pierwsze istnieje indywidualna kontrola postanowień, która dotyczy konkretnej umowy i konkretnego stanu faktycznego, czyli sytuacji między konsumentem a przedsiębiorcą (deweloperem). Celem tej kontroli jest wykazanie niedozwolonego postanowienia umownego, na podstawie którego konsument dochodzi konkretnego roszczenia od przedsiębiorcy. Właściwe w tych sprawach są sądy rejonowe lub okręgowe. Jeżeli sąd uwzględni powództwo, kwestionowane zapisy trafią do rejestru Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Po drugie, obok indywidualnej (sądowej) kontroli istnieje tzw. abstrakcyjna kontrola postanowień umownych. Jest to kontrola dokonywana w oderwaniu od konkretnej umowy. Zostaje zainicjowana przez wytoczenie powództwa o uznanie postanowień umownych za niedozwolone przed Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Może uczynić to każdy potencjalny nabywca mieszkania od dewelopera, niezwiązany z nim jeszcze umową. Można wówczas zakwestionować wzorzec, który przedsiębiorca zamierza przedstawiać konsumentom. W razie uwzględnienia powództwa sąd zakazuje przedsiębiorcy korzystania z postanowień uznanych za niedozwolone, a prezes UOKiK zamieszcza takie postanowienie w rejestrze niedozwolonych klauzul umownych - a co najważniejsze wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania postanowienia uznanego za niedozwolone do tegoż rejestru . Od tego momentu postanowienia umowne tożsame pod względem treści z postanowieniem wpisanym do rejestru - lecz nie jedynie brzmiące identycznie- również stanowią klauzule abuzywne.
Nie musimy zatem być stroną umowy, by móc kwestionować jej postanowienia. Wystarczy podważyć samą treść postanowień wzorca umowy oferowanego konsumentom. Pamiętajmy jednak, że sąd rozstrzygnie tylko o abuzywnym charakterze danej klauzuli a nie o roszczeniach pieniężnych. Dlatego też jeżeli powołując się na niedozwolone postanowienie umowne dochodzimy danej kwoty, lepiej skorzystać z indywidualnej kontroli wzorca umowy.
UOKiK chroni konsumentów przed nadużyciami ze strony deweloperów
Kontrola wzorców umownych i eliminowanie z nich niedozwolonych postanowień jest podstawowym narzędziem UOKiK używanym w celu ochrony zbiorowych interesów konsumentów na rynku usług deweloperskich. Jak wynika z ustaleń UOKiK - jedną z najczęściej stosowanych niedozwolonych praktyk w 2010 r. było, zastrzeganie przez przedsiębiorcę w treści wzorca umownego, że cena mieszkania może zostać podniesiona w przypadku zmiany stawki podatku VAT, a kupujący nie może od takiej umowy odstąpić. Warto pamiętać, iż zgodnie z prawem w przypadku zmiany istotnych warunków umowy (np. ceny czy lokalizacji) konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od niej, bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów.
Ponadto, kwestionowane w minionym roku przez Prezes UOKiK postanowienia m.in. dotyczyły: możliwości zmiany metrażu mieszkania.
W konsekwencji czego nabywca nie mógł być pewny ani ceny, ani wielkości kupowanego lokalu jednocześnie nie mając możliwości odstąpienia od umowy, a także możliwości przesunięcia terminu oddania lokalu ze względu na wystąpienie niezależnych od nich przeszkód. Przeszkodami tymi miały być nieodpowiednie warunki atmosferyczne uniemożliwiające lub utrudniające prowadzenie robót w normalnym trybie. Zgodnie z prawem okoliczności tego rodzaju nie mogą być przyczyną wyłączenia odpowiedzialności przedsiębiorcy, gdyż ten powinien uwzględnić je określając realny termin wykonania zobowiązania.
UOKiK może wszcząć przeciwko deweloperowi stosującemu klauzule abuzywne postępowanie w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów a maksymalna możliwa kara może wówczas wynieść do 10% przychodu przedsiębiorcy w roku poprzedzającym wydanie decyzji. Innym możliwym rozstrzygnięciem jest zobowiązanie przedsiębiorcy do dobrowolnej zmiany kwestionowanych postanowień na zasadach i w czasie określonym przez Prezesa Urzędu.
Gdzie znaleźć rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone?
Rejestr dostępny jest dla każdego w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wersja elektroniczna rejestru znajduje się na stronach internetowych urzędu. Obecnie w rejestrze klauzul niedozwolonych znajduje się 247 zarejestrowanych postanowień stosowanych przez firmy zajmujące się nieruchomościami.
Bibliografia:
• Rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone – wersja elektroniczna.
• Raport z kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich, UOKiK (07.2007).
• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.)
• Ustawia z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, ze zm.).
• Ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U.07.50.331 ze zm.).
Klauzule abuzywne (inaczej niedozwolone postanowienia umowne) to według kodeksu cywilnego [dalej k.c] – postanowienia umowy zawieranej z konsumentem kształtujące jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszające jego interesy, które jeżeli nie zostały z konsumentem uzgodnione indywidualnie nie są wobec niego wiążące (art. 3851 k.c).
Niedozwolone postanowienia umowne wskazane w sposób kazuistyczny w k.c (art. 3853) jak i te wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Prezesa UOKiK. - nie mają mocy prawnej (nie wiążą konsumenta), co wynika z samego prawa bez potrzeby kierowania przez konsumenta powództwa do sądu.
Charakter prawny umowy (zobacz wzór faktury korygującej) deweloperskiej
Zdarza się, że przygotowany przez przedsiębiorcę (dewelopera) formularz umowy zawiera klauzule wprowadzone do stosowania z góry, bez jakiejkolwiek możliwości ich negocjowania przez klientów.
Charakter prawny umowy deweloperskiej (umowa nienazwana) utrudnia dokonywanie kontroli zawartych w umowie postanowień pod kątem stosowania niedozwolonych postanowień umownych – zwłaszcza przez konsumenta. W kwestii charakteru prawnego umowy deweloperskiej wypowiedział się Sąd (www.komornikolesno.pl/kontakt/) Najwyższy w wyroku z dnia 9 lipca 2003 roku (sygn. akt: IV CKN 305/2001), który uznał, że „umowa deweloperska, określana także jako umowa realizatorska, nie jest umową nazwaną, także na gruncie art. 9 u.w.l.[ustawy o własności lokali]. Jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi (…)”. Jest to umowa której zasadnicze elementy zostały ukształtowane w praktyce obrotu prawno‐gospodarczego. Swoboda umów, brak definicji legalnej umowy deweloperskiej oraz przewaga przedsiębiorców w relacjach z konsumentami – sprzyja konstruowaniu przez deweloperów szkodzących konsumentom klauzul umownych.
Jak wynika z analiz UOKiK - najczęściej występującą w obrocie prawnym postacią umowy deweloperskiej jest umowa przedwstępna. Często w obrocie konsumenckim występują również wzorce umów deweloperskich w postaci typowej umowy o roboty budowlane, oraz umowy rezerwacyjnej.
Jaka jest zatem możliwość kontroli takich postanowień umownych?
Po pierwsze istnieje indywidualna kontrola postanowień, która dotyczy konkretnej umowy i konkretnego stanu faktycznego, czyli sytuacji między konsumentem a przedsiębiorcą (deweloperem). Celem tej kontroli jest wykazanie niedozwolonego postanowienia umownego, na podstawie którego konsument dochodzi konkretnego roszczenia od przedsiębiorcy. Właściwe w tych sprawach są sądy rejonowe lub okręgowe. Jeżeli sąd uwzględni powództwo, kwestionowane zapisy trafią do rejestru Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Po drugie, obok indywidualnej (sądowej) kontroli istnieje tzw. abstrakcyjna kontrola postanowień umownych. Jest to kontrola dokonywana w oderwaniu od konkretnej umowy. Zostaje zainicjowana przez wytoczenie powództwa o uznanie postanowień umownych za niedozwolone przed Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Może uczynić to każdy potencjalny nabywca mieszkania od dewelopera, niezwiązany z nim jeszcze umową. Można wówczas zakwestionować wzorzec, który przedsiębiorca zamierza przedstawiać konsumentom. W razie uwzględnienia powództwa sąd zakazuje przedsiębiorcy korzystania z postanowień uznanych za niedozwolone, a prezes UOKiK zamieszcza takie postanowienie w rejestrze niedozwolonych klauzul umownych - a co najważniejsze wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania postanowienia uznanego za niedozwolone do tegoż rejestru . Od tego momentu postanowienia umowne tożsame pod względem treści z postanowieniem wpisanym do rejestru - lecz nie jedynie brzmiące identycznie- również stanowią klauzule abuzywne.
Nie musimy zatem być stroną umowy, by móc kwestionować jej postanowienia. Wystarczy podważyć samą treść postanowień wzorca umowy oferowanego konsumentom. Pamiętajmy jednak, że sąd rozstrzygnie tylko o abuzywnym charakterze danej klauzuli a nie o roszczeniach pieniężnych. Dlatego też jeżeli powołując się na niedozwolone postanowienie umowne dochodzimy danej kwoty, lepiej skorzystać z indywidualnej kontroli wzorca umowy.
UOKiK chroni konsumentów przed nadużyciami ze strony deweloperów
Kontrola wzorców umownych i eliminowanie z nich niedozwolonych postanowień jest podstawowym narzędziem UOKiK używanym w celu ochrony zbiorowych interesów konsumentów na rynku usług deweloperskich. Jak wynika z ustaleń UOKiK - jedną z najczęściej stosowanych niedozwolonych praktyk w 2010 r. było, zastrzeganie przez przedsiębiorcę w treści wzorca umownego, że cena mieszkania może zostać podniesiona w przypadku zmiany stawki podatku VAT, a kupujący nie może od takiej umowy odstąpić. Warto pamiętać, iż zgodnie z prawem w przypadku zmiany istotnych warunków umowy (np. ceny czy lokalizacji) konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od niej, bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów.
Ponadto, kwestionowane w minionym roku przez Prezes UOKiK postanowienia m.in. dotyczyły: możliwości zmiany metrażu mieszkania.
W konsekwencji czego nabywca nie mógł być pewny ani ceny, ani wielkości kupowanego lokalu jednocześnie nie mając możliwości odstąpienia od umowy, a także możliwości przesunięcia terminu oddania lokalu ze względu na wystąpienie niezależnych od nich przeszkód. Przeszkodami tymi miały być nieodpowiednie warunki atmosferyczne uniemożliwiające lub utrudniające prowadzenie robót w normalnym trybie. Zgodnie z prawem okoliczności tego rodzaju nie mogą być przyczyną wyłączenia odpowiedzialności przedsiębiorcy, gdyż ten powinien uwzględnić je określając realny termin wykonania zobowiązania.
UOKiK może wszcząć przeciwko deweloperowi stosującemu klauzule abuzywne postępowanie w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów a maksymalna możliwa kara może wówczas wynieść do 10% przychodu przedsiębiorcy w roku poprzedzającym wydanie decyzji. Innym możliwym rozstrzygnięciem jest zobowiązanie przedsiębiorcy do dobrowolnej zmiany kwestionowanych postanowień na zasadach i w czasie określonym przez Prezesa Urzędu.
Gdzie znaleźć rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone?
Rejestr dostępny jest dla każdego w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wersja elektroniczna rejestru znajduje się na stronach internetowych urzędu. Obecnie w rejestrze klauzul niedozwolonych znajduje się 247 zarejestrowanych postanowień stosowanych przez firmy zajmujące się nieruchomościami.
Bibliografia:
• Rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone – wersja elektroniczna.
• Raport z kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich, UOKiK (07.2007).
• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.)
• Ustawia z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, ze zm.).
• Ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U.07.50.331 ze zm.).
18-10-16 07:13