Umowa przedwstępna kupna – sprzedaży, która została poprawnie sformułowana, powinna chronić interesy kupującego i sprzedającego. Forma i zawartość dokumentu jest bardzo ważna. To pewnego rodzaju „przyrzeczenie” sprzedaży/kupna przed zawarciem ostatecznej umowy i dokonaniem transakcji pieniężnej.
PODSTAWA PRAWNA: Art. 389 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn.zm.).
Standardowe zapisy powinno się dostosować do specyfikacji poszczególnych transakcji.
Powszechnie znana zasada mówi – „to czego nie ma na piśmie, nie istnieje” i sprawdza się w przypadku rozstrzygania roszczeń pomiędzy stronami w sądzie. Wówczas liczy się tylko „czarne na białym” poświadczone własnoręcznym podpisem.
Aby sporządzić dobrą umowę kupna - sprzedaży warto poznać budowę i poprawne zasady edycji takiego dokumentu.
Terminy, kwoty: sprzedaży, zadatku bądź zaliczki
Wszystkie zapisy i daty zawarte w piśmie są obowiązujące dla obu stron od chwili ich podpisania, dlatego warto je wcześniej uzgodnić pomiędzy stronami.
Najważniejsze elementy to data zawarcia umowy i cena sprzedaży. Umowa przedwstępna standardowo ustala:
- cenę przedmiotu sprzedaży,
- wartość procentową bądź kwotową ewentualnego zadatku lub zaliczki na poczet sprzedaży;
Zadatek to dodatkowy element, który można wprowadzić do umowy w celu obopólnego zabezpieczenia interesów. Kwotę zadatku jedna strona wręcza drugiej przy zawarciu umowy. W przypadku niewykonania umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu na realizację, druga strona może odstąpić od zawartej umowy i zatrzymać zadatek. Jeśli zaś w tym samym przypadku strona odstępująca od umowy sama była płatnikiem zadatku, może zażądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej.
Jeśli umowa zostanie wykonana zgodnie z zapisem, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go uiściła - np. ceny usługi. Jednak, gdy zaliczenie jest niemożliwe, zadatek należy zwrócić.
W przypadku zaliczki, niewykonanie umowy przez stronę nie upoważnia drugiej strony do otrzymania zwrotu w wysokości sumy dwukrotnie wyższej. W zamian może dochodzić np. odszodowania.
Zaliczkę lub zadatek najczęściej ustala się w wysokości 10 - 20% ceny sprzedaży nieruchomości.
- termin i formę zapłaty zaliczki lub zadatku i pozostałej kwoty sprzedaży oraz finalizacji transakcji (podpisanie ostatecznej umowy kupna – sprzedaży).
Informacje o sprzedającym, kupującym i nieruchomości
Osoba kupująca musi mieć pewność, że sprzedający jest właścicielem, bądź osobą uprawnioną do tego notarialnie. W tym przypadku warto złożyć wiosek o wgląd bądź pobrać odpis z księgi wieczystej. Znajdują się tam wszystkie informacje o stanie prawnym lokalu. Dane właściciela, stan prawny nieruchomości, obciążenia hipoteczne, wymiary lokalu, działki, numery działek i wiele innych.
Informacje o sprzedającym i kupującym znajdują się na początku umowy. Zwykle wystarczy: imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, seria i numer dowodu osobistego oraz pesel. Te same dane przedstawia się do sporządzenia aktu notarialnego kupna – sprzedaży.
Zawarta 1 stycznia 2010 r. we Wrocławiu pomiędzy:
Janem Kowalskim, zamieszkałym w Warszawie przy ulicy Mickiewicza 1/2, legitymującym się dowodem osobistym seria AB numer 1234567, PESEL 12345678901 zwanym dalej Sprzedającym,
a
Grzegorzem Sikorskim, zamieszkałym we Wrocławiu przy ulicy Morwowej 3/4, legitymującym się dowodem osobistym seria CD numer 8910112, PESEL 10987654321 zwanym dalej Kupującym,”
Oświadczenie sprzedającego
To zwykle pierwszy paragraf umowy, przedstawiający stan prawny i przedmiot transakcji:
Sprzedający oświadcza/oświadczają, że:
1) jest/są właścicielem nieruchomości położonej w Krakowie przy ulicy Wiejskiej, składającej się z działki nr 121 o pow. 20 a zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nr 12, o powierzchni użytkowej 105 mkw., dla której jest prowadzona księga wieczysta nr AB3C/00064776 w Sądzie Rejonowym Kraków - Przedmieście,
2) nieruchomość ta jest objęta małżeńską wspólnością majątkową,
3) nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek oraz innych wad prawnych."
Sprzedający może dodać podpunkt, który umożliwi mu odstąpienie od umowy:
"4)nieruchomość nie jest przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności ani umowy przedwstępnej zawartej z inną osobą niż Kupujący."
Jeśli przedmiotem sprzedaży jest lokal w budynku (mieszkalny, usługowy), zapis zmieni się tylko ze względu na dane lokalu w punkcie pierwszym:
Sprzedający oświadcza/oświadczają, że:
"1) jest/są właścicielem nieruchomości lokalowej (mieszkania) położonego w Krakowie przy ulicy Wiejskiej 12 numer lokalu 2., o powierzchni użytkowej 65,5 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr AB3C/00064776 w Sądzie Rejonowym Kraków - Śródmieście,"
Paragraf drugi zwykle zawiera kluczowe oświadczenie kupującego. Odnosi się do opisu nieruchomości w punkcie pierwszym paragrafu pierwszego. Sprzedający oświadcza, że sprzeda lokal za kwotę określoną liczbowo i słownie w wyznaczonym terminie, a kupujący obowiązuje się go kupić na niniejszych warunkach.
W przypadku kupna domu, działki czy lokalu zapis może wyglądać identycznie:
Sprzedający zobowiązują się sprzedać nieruchomość określoną w § 1 ust. 1 niniejszej umowy za cenę 550 000 zł (słownie: pięćset pięćdziesiąt tysięcy złotych i zero groszy) w terminie do dnia 31 października 2010 r., a Kupujący zobowiązują się powyższą nieruchomość za wskazaną cenę w wyżej wymienionym terminie kupić.”
Kolejny paragraf może dotyczyć zaliczki, bądź zadatku, który ma zostać wpłacony na poczet kupna lokalu, bądź działki:
Kupujący wręcza Sprzedającemu kwotę 50 000 zł (słownie: pięćdziesiąt tysięcy złotych) tytułem zadatku/zaliczki. Sprzedający kwituje niniejszym jej odbiór. Kwota ta będzie zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, określonej w § 2 umowy.”
Sprzedający może dodatkowo zabezpieczyć kwotę zadatku/zaliczki na swoją korzyść:
W przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy, w terminie określonym w § 2 umowy, sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Sprzedających, Kupujący mogą bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zażądać od Sprzedających sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek."
lub:
„W razie niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Kupujących, Sprzedający mogą bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać.”
Bardzo ważny jest zapis o stanie technicznym nieruchomości, o którym powinien poinformować kupującego sprzedający. Wówczas kupujący oświadcza, że ów stan jest mu znany:
Kupujący oświadczają, że znany jest mu stan techniczny przedmiotowej nieruchomości.”
Umowa przedwstępna, oprócz terminu zapłaty zadatku/zaliczki określa termin spłaty pozostałej części ceny nieruchomości. Może to być dzień wyznaczony na podpisanie przyrzeczonej umowy kupna - sprzedaży:
Kupujący zobowiązują się zapłacić pozostałą po odliczeniu zadatku część ceny w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.”
Z procedurą kupna – sprzedaży związane są koszty: notarialne, podatkowe itp. Odpowiedni zapis w umowie kupna – sprzedaży informuje i obliguje do ich realizacji kupujących:
Wszelkie koszty związane z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży i przeniesieniem własności nieruchomości ponoszą Kupujący.”
Ostatnie dwa paragrafy informują o warunkach zmiany treści i terminów niniejszej umowy, załącznikach i liczbie egzemplarzy aktu:
Zmiana niniejszej umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.”
SPRZEDAJĄCY
Podpisujemy umowę: cywilnie, czy notarialnie?
O ile umowę przedwstępną można podpisać bez obecności notariusza, tak umowę ostateczną kupna – sprzedaży należy spisać notarialnie.
Jeśli umowa przedwstępna zostanie podpisana u notariusza, to na korzyść kupującego działa art. 64 kodeksu cywilnego, który upoważnia kupującego do sądownego przeniesienia na siebie prawa własności nieruchomości bez zgody sprzedającego. Wówczas sąd orzeka, zamiast sprzedającego, że nieruchomość należy do kupującego – czyli otrzymuje on tytuł prawny do nieruchomości, a – w tym wypadku już „były właściciel” ma obowiązek wydać ją nabywcy.
Jeśli umowa przedwstępna kupna – sprzedaży została podpisana na papierze, bez notariusza, wówczas kupujący ma prawo żądać jedynie zwrotu zaliczki, bądź zadatku. Taka umowa w prawdzie kosztuje mniej o taksę notarialną lecz nie chroni kupującego. Po podpisaniu dokumentu, sprzedawca może się w każdej chwili wycofać ze zobowiązań i sprzedać przyrzeczoną nieruchomość komuś innemu.
Koszty sporządzenia aktu notarialnego
W przypadku zawierania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego należy, kupujący ponosi koszt uiszczenia opłaty notarialnej (taksy notarialnej). Wysokość opłaty wylicza się na podstawie ceny sprzedaży, która w przypadku kwot nieruchomości rysuje się w przybliżeniu, następująco:
- więcej niż 30 000 zł do 60 000 zł, to 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- więcej niż 60 000 zł do 1 000 000 zł, to 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- więcej niż 1 000 000 zł do 2 000 000 zł, to 4770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- więcej niż 2 000.000 zł, to 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł. Jeśli czynność dokonywana jest pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej (ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn) – kwota nie może przekraczać 7 500 zł.
Jeśli zawieramy umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, wówczas taksa notarialna jest o połowę niższa od wyżej przedstawionych stawek. umowy (zobacz płaca brutto a netto)
PODSTAWA PRAWNA: Art. 389 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn.zm.).
Standardowe zapisy powinno się dostosować do specyfikacji poszczególnych transakcji.
Powszechnie znana zasada mówi – „to czego nie ma na piśmie, nie istnieje” i sprawdza się w przypadku rozstrzygania roszczeń pomiędzy stronami w sądzie. Wówczas liczy się tylko „czarne na białym” poświadczone własnoręcznym podpisem.
Aby sporządzić dobrą umowę kupna - sprzedaży warto poznać budowę i poprawne zasady edycji takiego dokumentu.
Terminy, kwoty: sprzedaży, zadatku bądź zaliczki
Wszystkie zapisy i daty zawarte w piśmie są obowiązujące dla obu stron od chwili ich podpisania, dlatego warto je wcześniej uzgodnić pomiędzy stronami.
Najważniejsze elementy to data zawarcia umowy i cena sprzedaży. Umowa przedwstępna standardowo ustala:
- cenę przedmiotu sprzedaży,
- wartość procentową bądź kwotową ewentualnego zadatku lub zaliczki na poczet sprzedaży;
Zadatek to dodatkowy element, który można wprowadzić do umowy w celu obopólnego zabezpieczenia interesów. Kwotę zadatku jedna strona wręcza drugiej przy zawarciu umowy. W przypadku niewykonania umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu na realizację, druga strona może odstąpić od zawartej umowy i zatrzymać zadatek. Jeśli zaś w tym samym przypadku strona odstępująca od umowy sama była płatnikiem zadatku, może zażądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej.
Jeśli umowa zostanie wykonana zgodnie z zapisem, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go uiściła - np. ceny usługi. Jednak, gdy zaliczenie jest niemożliwe, zadatek należy zwrócić.
W przypadku zaliczki, niewykonanie umowy przez stronę nie upoważnia drugiej strony do otrzymania zwrotu w wysokości sumy dwukrotnie wyższej. W zamian może dochodzić np. odszodowania.
Zaliczkę lub zadatek najczęściej ustala się w wysokości 10 - 20% ceny sprzedaży nieruchomości.
- termin i formę zapłaty zaliczki lub zadatku i pozostałej kwoty sprzedaży oraz finalizacji transakcji (podpisanie ostatecznej umowy kupna – sprzedaży).
Informacje o sprzedającym, kupującym i nieruchomości
Osoba kupująca musi mieć pewność, że sprzedający jest właścicielem, bądź osobą uprawnioną do tego notarialnie. W tym przypadku warto złożyć wiosek o wgląd bądź pobrać odpis z księgi wieczystej. Znajdują się tam wszystkie informacje o stanie prawnym lokalu. Dane właściciela, stan prawny nieruchomości, obciążenia hipoteczne, wymiary lokalu, działki, numery działek i wiele innych.
Informacje o sprzedającym i kupującym znajdują się na początku umowy. Zwykle wystarczy: imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, seria i numer dowodu osobistego oraz pesel. Te same dane przedstawia się do sporządzenia aktu notarialnego kupna – sprzedaży.
umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości)ruchomości
Zawarta 1 stycznia 2010 r. we Wrocławiu pomiędzy:
Janem Kowalskim, zamieszkałym w Warszawie przy ulicy Mickiewicza 1/2, legitymującym się dowodem osobistym seria AB numer 1234567, PESEL 12345678901 zwanym dalej Sprzedającym,
a
Grzegorzem Sikorskim, zamieszkałym we Wrocławiu przy ulicy Morwowej 3/4, legitymującym się dowodem osobistym seria CD numer 8910112, PESEL 10987654321 zwanym dalej Kupującym,”
Oświadczenie sprzedającego
To zwykle pierwszy paragraf umowy, przedstawiający stan prawny i przedmiot transakcji:
"§ 1
Sprzedający oświadcza/oświadczają, że:
1) jest/są właścicielem nieruchomości położonej w Krakowie przy ulicy Wiejskiej, składającej się z działki nr 121 o pow. 20 a zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nr 12, o powierzchni użytkowej 105 mkw., dla której jest prowadzona księga wieczysta nr AB3C/00064776 w Sądzie Rejonowym Kraków - Przedmieście,
2) nieruchomość ta jest objęta małżeńską wspólnością majątkową,
3) nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek oraz innych wad prawnych."
Sprzedający może dodać podpunkt, który umożliwi mu odstąpienie od umowy:
"4)nieruchomość nie jest przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności ani umowy przedwstępnej zawartej z inną osobą niż Kupujący."
Jeśli przedmiotem sprzedaży jest lokal w budynku (mieszkalny, usługowy), zapis zmieni się tylko ze względu na dane lokalu w punkcie pierwszym:
Sprzedający oświadcza/oświadczają, że:
"1) jest/są właścicielem nieruchomości lokalowej (mieszkania) położonego w Krakowie przy ulicy Wiejskiej 12 numer lokalu 2., o powierzchni użytkowej 65,5 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr AB3C/00064776 w Sądzie Rejonowym Kraków - Śródmieście,"
Paragraf drugi zwykle zawiera kluczowe oświadczenie kupującego. Odnosi się do opisu nieruchomości w punkcie pierwszym paragrafu pierwszego. Sprzedający oświadcza, że sprzeda lokal za kwotę określoną liczbowo i słownie w wyznaczonym terminie, a kupujący obowiązuje się go kupić na niniejszych warunkach.
W przypadku kupna domu, działki czy lokalu zapis może wyglądać identycznie:
㤠2
Sprzedający zobowiązują się sprzedać nieruchomość określoną w § 1 ust. 1 niniejszej umowy za cenę 550 000 zł (słownie: pięćset pięćdziesiąt tysięcy złotych i zero groszy) w terminie do dnia 31 października 2010 r., a Kupujący zobowiązują się powyższą nieruchomość za wskazaną cenę w wyżej wymienionym terminie kupić.”
Kolejny paragraf może dotyczyć zaliczki, bądź zadatku, który ma zostać wpłacony na poczet kupna lokalu, bądź działki:
㤠3
Kupujący wręcza Sprzedającemu kwotę 50 000 zł (słownie: pięćdziesiąt tysięcy złotych) tytułem zadatku/zaliczki. Sprzedający kwituje niniejszym jej odbiór. Kwota ta będzie zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, określonej w § 2 umowy.”
Sprzedający może dodatkowo zabezpieczyć kwotę zadatku/zaliczki na swoją korzyść:
"§ 4
W przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy, w terminie określonym w § 2 umowy, sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Sprzedających, Kupujący mogą bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zażądać od Sprzedających sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek."
lub:
„W razie niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Kupujących, Sprzedający mogą bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać.”
Bardzo ważny jest zapis o stanie technicznym nieruchomości, o którym powinien poinformować kupującego sprzedający. Wówczas kupujący oświadcza, że ów stan jest mu znany:
㤠5
Kupujący oświadczają, że znany jest mu stan techniczny przedmiotowej nieruchomości.”
Umowa przedwstępna, oprócz terminu zapłaty zadatku/zaliczki określa termin spłaty pozostałej części ceny nieruchomości. Może to być dzień wyznaczony na podpisanie przyrzeczonej umowy kupna - sprzedaży:
㤠6
Kupujący zobowiązują się zapłacić pozostałą po odliczeniu zadatku część ceny w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.”
Z procedurą kupna – sprzedaży związane są koszty: notarialne, podatkowe itp. Odpowiedni zapis w umowie kupna – sprzedaży informuje i obliguje do ich realizacji kupujących:
„§7
Wszelkie koszty związane z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży i przeniesieniem własności nieruchomości ponoszą Kupujący.”
Ostatnie dwa paragrafy informują o warunkach zmiany treści i terminów niniejszej umowy, załącznikach i liczbie egzemplarzy aktu:
㤠8
Zmiana niniejszej umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
§ 9
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.”
SPRZEDAJĄCY
KUPUJĄCY
Podpisujemy umowę: cywilnie, czy notarialnie?
O ile umowę przedwstępną można podpisać bez obecności notariusza, tak umowę ostateczną kupna – sprzedaży należy spisać notarialnie.
Jeśli umowa przedwstępna zostanie podpisana u notariusza, to na korzyść kupującego działa art. 64 kodeksu cywilnego, który upoważnia kupującego do sądownego przeniesienia na siebie prawa własności nieruchomości bez zgody sprzedającego. Wówczas sąd orzeka, zamiast sprzedającego, że nieruchomość należy do kupującego – czyli otrzymuje on tytuł prawny do nieruchomości, a – w tym wypadku już „były właściciel” ma obowiązek wydać ją nabywcy.
Jeśli umowa przedwstępna kupna – sprzedaży została podpisana na papierze, bez notariusza, wówczas kupujący ma prawo żądać jedynie zwrotu zaliczki, bądź zadatku. Taka umowa w prawdzie kosztuje mniej o taksę notarialną lecz nie chroni kupującego. Po podpisaniu dokumentu, sprzedawca może się w każdej chwili wycofać ze zobowiązań i sprzedać przyrzeczoną nieruchomość komuś innemu.
Koszty sporządzenia aktu notarialnego
W przypadku zawierania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego należy, kupujący ponosi koszt uiszczenia opłaty notarialnej (taksy notarialnej). Wysokość opłaty wylicza się na podstawie ceny sprzedaży, która w przypadku kwot nieruchomości rysuje się w przybliżeniu, następująco:
- więcej niż 30 000 zł do 60 000 zł, to 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- więcej niż 60 000 zł do 1 000 000 zł, to 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- więcej niż 1 000 000 zł do 2 000 000 zł, to 4770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- więcej niż 2 000.000 zł, to 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł. Jeśli czynność dokonywana jest pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej (ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn) – kwota nie może przekraczać 7 500 zł.
Jeśli zawieramy umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, wówczas taksa notarialna jest o połowę niższa od wyżej przedstawionych stawek. umowy (zobacz płaca brutto a netto)
Zaczerpnięte z: www.projektoskop.pl
19-10-17 15:06
