Umowa najmu mieszkania i wezwanie do zapłaty czynszu

długopis
Przez umowę najmu lokalu mieszkalnego należy rozumieć zobowiązanie wynajęcia lokalu mieszkalnego na ściśle określonych warunkach, w zamian za umówioną opłatę czynszową.
Podstawą prawną kształtującą swobodę formowania jej treści określa Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego
.

Rodzaje i zasady najmu
Najem zwykły - korzystny dla osoby najemcy; Charakteryzuje się długimi okresami wypowiedzenia mieszkania. Najem zwykły nie ma rygoru sporządzenia na piśmie. Warto jednak zawrzeć umowę pisemnie ze względu na jednoznaczne określenie terminu obowiązywania i wyznaczenia ewentualnego czasu wypowiedzenia.

Najem okazjonalny – korzystny dla wynajmującego; Krótkie okresy wypowiedzenia mieszkania. Najem okazjonalny stał się popularny po wejściu ustawy z dnia 28 stycznia 2010 r. o ochronie praw lokatorów. Przepis ten stosuje się tylko do umów zawartych po 28 stycznia 2010 r. Tę formę umowy można zawrzeć wyłącznie na piśmie.

Podniesienie kwoty czynszu
Jeśli umowa została sporządzona na podst. art. 3 ust. 1 ustawy o ochronie prawa lokatorów, wówczas właściciel ma prawo podnieść czynsz, zapowiadając podwyżkę z miesięcznym wyprzedzeniem. Według podstawy prawnej nie ma górnej granicy podwyżki. O warunkach podwyższenia czynszu w przypadku najmu okazjonalnego powinna być informacja w umowie.

W przypadku najmu zwykłego sytuacja wygląda inaczej. Właściciel może ponieść czynsz, wypowiadając pisemnie poprzedni czynsz z zachowaniem 3 – miesięcznego terminu wypowiedzenia najmu. Można ustalić inny termin wypowiedzenia za porozumieniem stron. Wysokość czynszu w przypadku najmu zwykłego ma ograniczenia. W skali roku nie może przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniowa to ustalany co pół roku przeciętny kosztu budowy 1 m.kw. Mieszkania dla województwa. Jeśli kwota ta zostanie przekroczona, wynajmujący musi uzasadnić podwyżkę.

Podwyższanie opłat czynszowych nie może odbywać się częściej niż co pół roku.

Jak sformułować umowę najmu mieszkania?
Jak większość dokumentów, umowa najmu posiada pewien szablon. Dokument należy rozpocząć od daty zawarcia oraz danych wynajmującego i najemcy.

„Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Zawarta 1 stycznia 2010 r. we Wrocławiu, pomiędzy:

Janem Kowalskim, zamieszkałym w Warszawie przy ulicy Mickiewicza 1/2, legitymującym się dowodem osobistym seria AB numer 1234567, PESEL 12345678901 zwanym dalej Sprzedającym,

a

Grzegorzem Sikorskim, zamieszkałym we Wrocławiu przy ulicy Morwowej 3/4, legitymującym się dowodem osobistym seria CD numer 8910112, PESEL 10987654321 zwanym dalej Kupującym,”


Paragraf pierwszy ściśle określa przedmiot najmu: adres, rodzaj pomieszczeń wchodzących w skład nieruchomości, powierzchnię i numer księgi wieczystej.
Zapis może wyglądać następująco:

㤠1

Wynajmujący, będący właścicielem mieszkania o powierzchni 45 m. kw. Na XI piętrze, w skład którego wchodzą: dwa pokoje, przedpokój, łazienka, toaleta oraz kuchnia, położone w Krakowie przy ul. Wałbrzyskiej 1/112, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr AB3C/00064776 w Sądzie Rejonowym Kraków – Śródmieście.”


Paragraf drugi określa przedmiot umowy – czyli najem lokalu mieszklanego. Często to tego paragrafu dołącza się załącznik z listą przedmiotów, zwykle ruchomości będącymi na wyposażeniu w lokalu mieszkalnym.

㤠2

Wynajmujący oddaje Najemcy do używania ww. lokal (bądź pokój lokalu mieszkalnym określonym w paragrafie 1 niniejszej umowy) wraz z wyposażeniem, którego lista znajduje się w załączniku nr 1 do niniejszej umowy (zobacz zus za pracownika).”


Kolejny paragraf może dotyczyć daty wydania lokalu, jego stanu technicznego, ewentualnych napraw, a następny sposobu użytkowania lokalu:

㤠3

Wydanie lokalu mieszkalnego, o którym mowa w paragrafie 1, następuje z dniem podpisania umowy. Najemca potwierdza niniejszym jego odbiór oraz oświadcza, że stan przedmiotu jest mu znany i wyraża zgodę na wykonanie ewentualnych napraw, których koszty rozliczone będą w czynszu na podstawie faktur i rachunków.”

§ 4

1.Najemca jest zobowiązany używać lokal mieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem, dbać aby jego stan nie uległ pogorszeniu.
2.W przypadku szkód powstałych w wyniku złego użytkowania lokalu mieszkalnego lub wyposażenia przez najemcę, jest on zobowiązany do wykonania niezbędnych napraw i pokrycia kosztów ich wykonania”


Zdarza się, że najemca oddaje do użytku lokal mieszkalny osobom trzecim. Można się zabezpieczyć przed takim postępowaniem:

㤠5

Najemca nie może oddawać lokalu mieszkalnego, o którym mowa w § 1, do użytku osobom trzecim.”


Bardzo ważne jest określenie ram czasowych w których obowiązuje dana umowa, a także warunków wypowiedzenia, które może wyjść z obu stron: wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę, lub wypowiedzenie najmu przez wynajmującego.
Można to zapisać tak:

㤠6

1.Umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony/określony od dnia …................/od dnia .................... do dnia .......................
2.W kwestii wypowiedzenia niniejszej umowy zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.”


Lub:

„Umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony.”

W kolejnym paragrafie można określić wysokość czynszu:

㤠7

1. Najemca zobowiązuje się do zapłaty comiesięcznego czynszu Wynajmującemu w wysokości 600 zł (słownie: sześćset złotych i zero groszy), do 10 dnia każdego miesiąca.

2.Najemca zobowiązuje się uiścić comiesięczny czynsz w formie przelewu na rachunek bankowy Wynajmującego:
(Dane konta Wynajmującego)”


Jeśli wynajmujący nie uwzględnił w czynszu opłat z tytułu użytkowania lokalu mieszkalnego, a leży to w obowiązkach najemcy, należy to ująć w umowie:

㤠8

Najemca zobowiązuje się dokonywać comiesięcznych opłat za wodę, gaz i energię elektryczną.”


Wynajmujący może zabezpieczyć się przed odpowiedzialnością za zdarzenia losowe: np. kradzież lub zniszczenia przedmiotów najemcy.

㤠9

Wynajmujący nie odpowiada za szkody wyrządzone ruchomościom Najemcy w wyniku zalania, ognia, kradzieży i innych zdarzeń losowych.”


Umowa powinna także określać postępowanie po wygaśnięciu umowy:

㤠10

Po ustaniu umowy Najemca jest zobowiązany niezwłocznie zwrócić lokal mieszkalny właścicielowi w stanie niepogorszonym.”


Bywa, że zapis o stanie niepogorszonym jest niewystarczający, a lokal wymaga dużych napraw. W tym celu można ustalić wysokość kaucji, która w przypadku braku szkód będzie w całości zwrócona najemcy po wygaśnięciu umowy.

㤠11

Dla zabezpieczenia roszczeń Wynajmującej z tytułu nieuregulowania czynszu najmu oraz z tytułu naprawienia ewentualnych szkód – Najemca wpłaca jednorazową kaucję w wysokości 1000 zł (słownie: osiemset złotych), co Wynajmująca potwierdza.”


Ponieważ nie ma umów idealnych i zawsze zostaną sprawy nieuregulowane, można odwołać się do przepisów kodeksu cywilnego:

㤠12

W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego.”


Ostatnie dwa paragrafy informują o warunkach zmiany treści i terminów niniejszej umowy i liczbie egzemplarzy aktu:

㤠13

Zmiana niniejszej umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 14

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.”


Gdy Najemca nie płaci czynszu...
Kiedy najemca nie płaci czynszu przygotuj pismo z wezwaniem do zapłaty. Jest niezbędne jeśli sprawa ma trafić do sądu. Należy je wysłać pocztą, przesyłką polecona z potwierdzeniem odbioru. W odstępach miesięcznych wysyła się łącznie trzy kopie (wezwanie do zapłaty, ponowne wezwanie do zapłaty i ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty). Jeśli zaległości narastają od pierwszego wezwania, to do kolejnych pism dopisuje się kolejną zaległość.

Wezwanie ma formę komunikatu i może być skonstruowane następująco:

Dane Wynajmującego
10 marca 2010


Dane najemcy
Imię i nazwisko
adres zamieszkania

WEZWANIE DO ZAPŁATY CZYNSZU

Wzywam Pana/Panią do uregulowania opłat/opłaty w wysokości...................................zł (słownie: …............................................................................................................................) wraz z odsetkami naliczanymi ustawowo za zwłokę, w terminie do 7 dni roboczych od daty doręczenia niniejszego wezwania do zapłaty.

Należność wynika z zaległości czynszowej za okres od …..............................do.............................najmu lokalu mieszkalnego o powierzchni 45 m. kw. Na XI piętrze, w skład którego wchodzą: dwa pokoje, przedpokój, łazienka, toaleta oraz kuchnia, położone w Krakowie przy ul. Wałbrzyskiej 1/112, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr AB3C/00064776 w Sądzie Rejonowym Kraków – Śródmieście.

W razie nieuiszczenia kwoty w wyznaczonym terminie od otrzymania niniejszego wezwania umowa najmu wyżej wymienionego lokalu mieszkalnego zostanie rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym. Zgodnie z art. 670 kodeksu cywilnego skorzystam z prawa zastawu na rzeczach ruchomych należących do Pana, a znajdujących się w przedmiotowym lokalu.

.....................................................................
(własnoręczny podpis Wynajmującego)
Zaczerpnięte z: www.projektoskop.pl
Twórca: Agnieszka Bykowska
17-12-29 07:02